Kauf und Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken oder Wohn- und Teileigentum.

Einer der häufigsten Wertermittlungsanlässe ist der Verkauf von Grundstücken. Natürlich können Grundstücke auch ohne Wertgutachten verkauft werden, die Vorlage eines Wertgutachtens hat aber einige nicht zu unterschätzende Vorteile, von denen nachfolgend einige genannt werden.

• Wenn das Verkaufsangebot annähernd dem ermittelten Wert (meist Verkehrswert) entspricht, ist der Zeitraum bis zum Verkauf wesentlich kürzer, als bei überhöhtem Verkaufspreisangebot. (Dieser Fall tritt in der Praxis sehr häufig auf.)
• Ist das Kaufpreisangebot aber niedriger als der Verkehrswert, realisiert der Grundstückseigentümer unnötigerweise Verluste.
• Die Bank des Käufers ist leichter von der Werthaltigkeit des Grundstücks als Kreditsicherheit überzeugt. Somit kann schneller der Kaufvertrag abgeschlossen werden.
• Das Risiko des Vorwurfs, einen Mangel arglistig verschwiegen zu haben, verringert sich erheblich.
• Ein Wertgutachten zeigt die Auswirkungen von Rechten und Belastungen auf den Grundstückswert.

Ermitteln von Belastungen (z.B. Baulast, Überbau)

Grundstücke sind in der Praxis häufig belastet, aber auch begünstigt. Bei der Verkehrswertermittlung nach §194 BauGB sind diese Zustandsmerkmale unbedingt zu berücksichtigen, da sie sich unter Umständen erheblich auf den Verkehrswert des Grundstücks auswirken.
 
 
Ermitteln des Wertes von Rechten (z.B. Wohnrecht, Leitungsrecht)

Obwohl der Verkehrswert (Marktwert) in Deutschland im § 194 BauGB definiert und in der WertV weiter ausgeführt ist, gibt es in besonderen Situationen oder Fällen weitere gesetzliche Regeln, die im Rahmen von Wertermittlungen beachtet werden müssen.

Besonders bedeutsam dabei sind die Bereiche Enteignung, Zwangsversteigerung, besonderes Städtebaurecht und Scheidung.

In den Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Berlin, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sind die aus dem Einigungsvertrag resultierenden Überleitungsregeln zu beachten, die "DDR-Recht" in bundesdeutsches Recht nach dem BGB überführen.
 
 
Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist die verfahrensrechtliche Möglichkeit einen materiellen Anspruch mit staatlichen Mitteln (das Zwangsmonopol liegt beim Staat) durchzusetzen. Zwangsversteigerungsverfahren haben i.d.R. das Ziel, begründete Geldforderungen von Gläubigern oder andere materielle Ansprüche des Antragstellers zu befriedigen.

Zwangsversteigerungsverfahren können aber auch mit anderen Zielen stattfinden. Häufig wird die Zwangsversteigerung mit dem Ziel betrieben, eine Eigentümergemeinschaft, wie sie z.B. eine Erbengemeinschaft darstellt, aufzuheben. Es wird also der Auseinandersetzungsanspruch eines Grundstücksmiteigentümers realisiert.

Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist im ZVG geregelt.
 
 
Erbbaurecht

Erbbaurechte sind grundstücksgleiche Rechte. Sie beinhalten das Recht, auf oder unter der Erdoberfläche eines fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu haben. Wesentlich für die Wertermittlung ist die Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrages, der gezahlte Erbbauzins, Anpassungsklauseln und vertraglich geregelte Zustimmungsvorbehalte.

In der Verkehrswertermittlung wird je nach Auftraggeber (Erbbaurechtsnehmer oder Erbbaurechtsgeber) entweder der Wert des Erbbaurechts oder der Wert des, durch ein Erbbaurecht belasteten Grundstücks ermittelt. Weitere Wertermittlungsaufgaben sind aber auch die Ermittlung oder Überprüfung von Erbbauzinsen und das Feststellen von Anpassungsmöglichkeiten des Erbbauzinses.


 
 
Besonderes Städtebaurecht

Im 2. Kapitel des BauGB sind Regelungen zum Besonderen Städtebaurecht enthalten. Aus Sicht der Wertermittlung sind insbesondere die Städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen und die Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen von Interesse, da hier umfangreiche Wertermittlungsaufgaben bestehen.

Im Rahmen der Städtebaulichen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen müssen insbesondere Verkehrswertermittlungen bebauter und unbebauter Grundstücke zu Erwerbs- oder Veräußerungszwecken einerseits und die Ableitung sanierungs- oder entwicklungsbedingter Bodenwertsteigerungen andererseits ermittelt werden. Dabei sind die besonderen Vorschriften des BauGB zu berücksichtigen
 
 
Baulandumlegung

Die (Bauland-)Umlegung ist ein mit Grenzverbesserungen verbundener Grundflächentausch zur erstmaligen Erschließung oder Neugestaltung von Baugebieten. Ziel ist die Schaffung von Grundstücken, die von der Lage, Form und Größe für eine bauliche oder sonstige Nutzung geeignet sind. Die Gemeinde schöpft umlegungsbedingte Wertvorteile ab.

Zur Verhinderung von langwierigen Rechtsverfahren ist eine korrekte Wertermittlung über die Werte der Einwurfs- und Zuteilungsgrundstücke dringend geboten. Dabei müssen die Besonderheiten der Baulandumlegung fachgerecht berücksichtigt werden.
 
 
Grenzregelung

Da bei Grenzregelungen Wertänderungen der Grundstücke von den Eigentümern in Geld auszugleichen sind, stellen Wertschätzungen oft eine wichtige Entscheidungsgrundlage dar. Dabei ist zu beachten, dass eine Wertänderung für das gesamte betroffene Grundstück und nicht nur für den ausgetauschten Grundstücksteil ausgeglichen werden muss.
 
 
Enteignung

Die Enteignung stellt als unmittelbarer Eingriff der öffentlichen Gewalt in vermögenswerte Rechte Einzelner zum Wohle der Allgemeinheit ein Hilfsmittel zur Bewältigung vom Gemeinwohl geforderter Aufgaben dar. Sie ist nur zulässig, wenn Art und Umfang der Entschädigung gesetzlich geregelt sind. Enteignung von Grundstücken erfolgen häufig im Zusammenhang mit dem Bau von Verkehrswegen oder Einrichtungen des Gemeinbedarfs.

Die Wertermittlung befasst sich vorrangig mit der quantitativen Ermittlung der Entschädigung. Dabei müssen die durch die Enteignung erlittenen Nachteile genauso berücksichtigt werden, wie die in einem angemessenen Zusammenhang mit der Enteignung stehenden Vorteile.

Eine Wertermittlung kann die Betroffenen auf dem Weg zur Durchsetzung Ihrer Interessen unterstützen, für den Fall, dass die Entschädigungsforderungen zu hoch oder das Entschädigungsangebot zu gering sind.
 
 
Ehescheidung

Auf ca. 2,5 Eheschließungen in Deutschland kommt ca. eine Scheidung. Die Ansammlung von teils erheblichen Werten des Grundvermögens in einer Ehegemeinschaft kann dann zu Auseinandersetzungen insbesondere im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft führen

Wesentliche Daten in Wertermittlungen zur Scheidungsproblematik sind das Anfangs- und das Endvermögen, da ein Ausgleich nur für das innerhalb der Ehe erworbene Vermögen erfolgt (Zugewinnausgleich). In der Wertermittlung muss dabei unbedingt der Kaufkraftschwund sowie eventuelle Investitionen aus Alleinvermögen in die Immobilie berücksichtigt werden.
 
 
Vereinigungsbedingte Wertermittlungen

• 1. nach Sachenrechtsbereinigungsgesetz
  Das Ende 1994 in Kraft getretene Sachrechtsbereinigungsgesetz regelt im wesentlichen Rechtsverhältnisse an Grundstücken, an denen Nutzungsrechte verliehen oder zugewiesen wurden, auf denen vom Eigentum am Grundstück getrenntes selbständiges Gebäudeeigentum entstanden war oder die mit Billigung staatlicher Stellen für bauliche Zwecke in Anspruch genommen wurden. Dabei wurde versucht, einen gerechten Interessenausgleich zwischen den Nutzern und den Eigentümern des Grund und Bodens zu schaffen. Kernregelung des Gesetzes ist die Wahlmöglichkeit des Nutzers zwischen dem Ankauf des Grund und Bodens zum halben Verkehrswert (aber: pauschalierte Abzüge usw. sind möglich) oder der Bestellung eines Erbbaurechts zu fest vorgeschriebenen Zinssätzen.
  
  Im Rahmen des SachenRBerG muss der Verkehrswert des Grund und Bodens ermittelt werden. Die Berechnung des regelmäßigen Preises muss den juristischen Berufen überlassen werden, da dabei eine Vielzahl von Ausnahmen und Sonderregelungen auszulegen sind. Hier ist die Zusammenarbeit von Notaren, Rechtsanwälten und Sachverständigen unabdingbar.
   
• 2. nach Schuldrechtsanpassungsgesetz
  Das Anfang 1995 in Kraft getretene Schuldrechtsanpassungsgesetz regelt im wesentlichen Rechtsverhältnisse an Grundstücken, die auf vertraglichen (nicht dinglichen) Nutzungsrechten beruhen. Betroffen sind insbesondere Grund- stücke die mit Garten-, Wochenendhäusern oder Garagen bebaut sind. Dazu kommen die Grundstücke, die auf Grund von Überlassungsverträgen genutzt werden. Bei hohen Investitionen können diese Grundstücke auch in den Regelungsbereich des SachenRBerG fallen.
  
  In der Wertermittlung dieser Grundstücke müssen insbesondere Möglichkeiten der Vertragskündigungen (durch beide Seiten möglich), Kosten von eventuellen Abrißmaßnahmen und Entschädigungsleistungen für Gebäude und Anpflanzungen berücksichtigt werden.
   
• 3. Scheidungen im Beitrittsgebiet
  Bei der Auseinandersetzung des Vermögens von Ehepartnern aus dem Beitrittsgebiets (ehemalige DDR-Bürger) sind einige Besonderheiten zu beachten, die in den unterschiedlichen Güterständen vor und nach der deutschen Vereinigung und in den Überleitungsregelungen begründet sind.
  
  Die Wertermittlung muß insbesondere bis zum 2. Oktober 1990 die Regelungen des Familiengesetzbuches der DDR und ab 3. Oktober 1990 die bundesdeutschen Regelungen berücksichtigen. Dabei muß auch beachtet werden, daß das Familien- gesetzbuch der DDR den Begriff des Zugewinns nicht kennt. Dementsprechend kann erst nach der deutschen Einigung eine Zugewinnausgleich berücksichtigt werden, falls keiner der Ehepartner von seinem (auch einseitig möglichen) Wahlrecht auf Beibehaltung der Eigentums- und Vermögensgemeinschaft Gebrauch gemacht hat.

Erbschaft und Schenkung

Die Wertermittlung bei Erbschaft oder Schenkung umfasst die Bewertung des Grundbesitzes für die Erbschafts- und Schenkungssteuer.